中指研究院发文称，2025年中国产业园区运营商正进入分化加剧、提质增效的深度转型期。10家代表性企业平均营业总收入达50.29亿元，同比大幅增长24.71%。与此同时，部分企业受高基数回调、区域园区需求疲软等因素影响，营收再度下滑，行业营收表现的两极分化格局持续加剧。

随着产业园区全面从规模扩张向产业运营战略转型，资本市场对产业运营商的关注焦点已从土地储备与开发规模，转向产业运营能力、盈利稳定性与可持续发展能力。未来，产业园区运营将进一步向精细化、专业化、数智化、生态化方向演进，核心城市优质赛道的深耕能力、全周期产业运营服务能力、产融结合的资本运作能力，将成为产业运营商构建核心竞争力的关键，也将推动行业整体向高质量发展持续迈进。

经营规模：行业扩张进入瓶颈期，企业营收出现波动

2021-2025年10家代表性企业经营数据平均情况

10家代表性企业包括：张江高科(600895.SH)、东湖高新(600133.SH)、上海临港(600848.SH)、中电光谷(00798)、市北高新(600604.SH)、苏州高新(600736.SH)、天安数码城、中新集团(601512.SH)、南京高科(600064.SH)、浦东金桥(600639.SH)

从总资产规模来看，2025年10家代表性企业平均总资产达458.02亿元，同比增速仅0.11%，较2024年6.69%的增速有所回落，新建园区持续向一二线核心城市、硬科技优质赛道集中。头部企业凭借核心区域的资源优势与产业布局能力，仍保持资产规模的稳健增长，其中张江高科以上海集成电路设计产业园为依托，深度布局集成电路、人工智能等新兴产业赛道，通过“直投+基金”的多元投资模式完善产业生态，2025年末总资产达631.09亿元，同比增长6.24%，在行业整体增速趋缓的背景下保持较强的扩张韧性;上海临港2025年末总资产达876.28亿元，持续稳居行业规模头部，同比增长2.07%，资产规模保持平稳。

从营业收入来看，2025年10家代表性企业平均营业总收入达50.29亿元，同比大幅增长24.71%，在2024年同比下滑27.43%的基础上实现触底反弹。与此同时，部分企业受高基数回调、区域园区需求疲软等因素影响，营收再度下滑，行业营收表现的两极分化格局持续加剧。

从收入结构来看，2025年产业运营商持续深化“轻重结合”转型，收入结构多元化进程持续加快，产业投资、园区运营服务、资产租赁收入占比稳步提升，传统地产开发销售收入占比进一步收缩。同时值得注意的是，行业整体仍面临出租率下行与租金承压的双重挑战，仅仅一线城市核心区域的科创类园区展现出较强的抗跌性，部分高端制造业园区表现相对稳健，多数二三线城市园区普遍出现租金下行、空置率攀升的现象，以价换量成为行业普遍选择。

盈利能力：盈利水平边际修复，产业投资收益仍是增长核心

2021-2025年10家代表性企业平均净利润

从盈利规模来看，2025年10家代表性企业盈利水平实现边际修复，但净利润波动特征依然显著。10家代表性企业平均净利润达9.33亿元，同比增长37.81%，平均净利润率回升至18.56%，较2024年16.79%的水平实现边际修复，但仍低于2021-2023年行业平均水平，行业盈利修复基础仍不牢固。

从盈利驱动来看，产业投资收益是部分多元化布局企业净利润表现的核心变量，但其周期性与不确定性进一步凸显。2025年资本市场波动加剧，科创企业估值分化与上市节奏放缓，直接导致产业投资的公允价值变动损益与项目退出收益出现大幅波动，成为企业盈利分化的重要原因。

财务稳健性：行业负债水平整体回落，稳健性分化持续凸显

2021-2025年10家代表性企业平均资产负债率

2025年，产业运营商持续强化产业运营核心能力，积极调整资产结构，行业整体资产负债率保持在较低水平，财务结构持续优化，显著区别于传统房地产开发行业的高负债模式。但受盈利分化影响，企业间财务稳健性的差异进一步扩大，存量资产盘活能力与经营性现金流稳定性，成为决定企业财务安全边际的核心因素。

从资产负债水平来看，行业整体负债水平有所下降，财务稳健性有所提升。2025年10家代表性企业平均资产负债率为58.24%，较2024年61.13%的水平有所回落。不同于传统房地产开发企业的高周转、高负债经营模式，产业运营商以产业运营为核心，聚焦长期稳定的投资回报，资产负债率整体波动较小，财务策略更趋审慎。部分出现持续亏损、资产收缩的企业，资产负债率持续维持在60%左右，在盈利下滑、经营性现金流收缩的背景下，偿债压力与财务风险有所上升。

从稳健性支撑因素来看，存量资产盘活与稳定的经营性现金流，成为企业维持财务稳健的核心抓手。2025年，头部产业运营商持续通过REITs发行、成熟资产处置、股权项目退出等方式盘活存量资产，提升资产流动性，优化资产负债结构。多数企业持续强化产业运营能力，通过提升园区服务质量、稳定出租率与租金水平，获取持续稳定的经营性现金流，成为抵御市场波动、维持财务稳健的核心支撑。在行业整体需求疲软的背景下，经营性现金流的稳定性，已成为企业实现长期可持续发展的关键根基。